ВЫБИРАЙ, А ТО ПРОИГРАЕШЬ!

Этот рекламный слоган как нельзя лучше отражает ситуацию, в которой оказались сегодня жители многоквартирных домов региона. Речь о проблемах, с которыми сталкиваются владельцы квартир как при выборе способа управления домом, так и при выборе той или иной обслуживающей организации или, как их иначе называют, управляющей компании (УК). Нередко права собственников жилья при этом оказываются нарушены. Отстоять их могут только сами владельцы квартир, но большинство из них то ли не понимают, что выбор сегодня — за ними, то ли, образно выражаясь, находятся в «глубокой спячке». Как принять правильное решение — в этом вопросе попытался разобраться корреспондент «ИНТЕРа».

А поводом для размышлений стала ситуация, в которой оказались жители Кировского района Волгограда.

— Просим вас разобраться, — пишут они, — и донести до жителей: как и кому, за какие услуги и сколько должны платить владельцы квартир. Дело в том, что в начале декабря мы получили по две квитанции от разных управляющих компаний с разными суммами.

Среди новых управляющих организаций, заявивших о том, что отныне они будут заниматься обслуживанием домов в районе, читатели упоминают, в частности, ООО «Кировская жилищная компания» и ООО «Наш дом Кировский». Как следует из писем, общего собрания жильцов, похоже, ни одна из них не проводила, о смене управляющих организаций владельцев квартир никто официально не уведомлял. И сегодня жильцы опасаются, что их платежи уйдут «на сторону». Тем более, что услуги надлежащего качества по содержанию общедолевого имущества, по мнению жильцов, они не получают.

В ТРЕХ СОСНАХ
... блуждают сегодня собственники жилья. Именно столько способов управления многоквартирным домом предусмотрено ст. 161 («Выбор способа управления многоквартирным домом») Жилищного Кодекса России (ЖК РФ). Это, напомним, управление своим жильем самостоятельно, создание товариществ собственников жилья (ТСЖ), выбор управляющей компании.

Первый путь приемлем для так называемых малоквартирных домов, в которых проживают хотя бы один-два активиста, которым придется выстраивать взаимоотношения с энергоснабжающими организациями и обладать определенными знаниями в области ЖКХ, бухгалтерии, юриспруденции.

Чтобы владельцы квартир могли объединиться в ТСЖ, потребуется, опять же, наличие некоторой активной группы жильцов, чтобы сначала организовать собрание собственников и убедить их выбрать именно этот путь управления. Должен найтись среди жильцов и человек, способный выполнять обязанности председателя правления ТСЖ, которому придется отстаивать интересы членов товарищества во властных структурах и судах, во взаимоотношениях со строительными и подрядными организациями. Есть здесь и свои «подводные камни»: руководитель созданного ТСЖ может попасть под влияние структур, заинтересованных как в присоединении к нему новых домов, так и в том, чтобы контролировать распоряжение сборами на содержание и ремонт общего имущества.

Третье направление — обратиться к услугам той или иной управляющей компании. Но поскольку значительное количество волгоградцев ни один способ управления жильем так и не выбрали, администрация муниципалитета в соответствии с той же 161-й статьей ЖК РФ временно (на один год) перевела их дома в управление МУ «ЖКХ г. Волгограда по району».

ЛАКОМЫЙ КУСОК
По данным экспертов, на российском рынке управления многоквартирными домами работают сегодня около 10 тыс. частных управляющих организаций. Привлекательность этого сектора экономики для бизнеса специалисты объясняют его сверхприбыльностью: объем рынка по управлению жилым фондом оценивается в 1,2 трлн руб. ежегодно.

В Волгограде, скажем, с «брежневской» пятиэтажки без особых удобств в карман управляющей компании по строке «содержание и ремонт общего имущества» «капает» около 300 — 400 тыс. руб. в год, с элитного дома — на порядок больше. Желающих управлять такими мощными финансовыми потоками более чем достаточно. Ведь если, скажем, батончик «Сникерса» или услугу по пошиву одежды еще нужно умудриться продать потребителю, то платить за содержание жилого фонда каждый россиянин обязан по закону. К тому же войти на рынок управления многоквартирными домами не так уж сложно: для регистрации управляющей компании нужно лишь 10 тыс. руб. и, пожалуй, немного красноречия, чтобы убедить собственников жилья подписать договор управления. Впрочем, как показывают последние события в Волгограде, последний момент некоторым УК удается обходить

Как стало известно, двойные квитанции приходят жителям не только Кировского района областного центра. Положением дел уже озаботились правоохранительные органы и выяснилось, что некоторые протоколы о смене управляющей компании были поддельными.

Но это уже, как говорится, крайний случай. Если же деятельность УК не приобретает криминальный характер, контролировать ее могут (и имеют на это полное право согласно ЖК РФ) только сами жильцы: все полномочия по управлению жильем принадлежат собственникам помещений. Они же на общем собрании могут принять решение о смене управляющей компании, если ее годовой отчет не устроит большинство жителей. Кстати сказать, авторы обращений в редакцию годовых отчетов, по их словам, не получали вовсе.

ВСЕ В ТВОИХ РУКАХ
Это, пожалуй, ключевые слова, которые следует помнить жителям многоэтажек при выборе управляющих компаний. Главное, на что следует обратить внимание при выборе УК: что, как говорится, есть за душой у той или иной компании, какими активами и опытом она располагает? И если обслуживание многоквартирного дома — единственная статья ее доходов, если она не обладает мощной материальной базой, если в ее штате нет специалистов, обладающих управленческими, аналитическими и юридическими знаниями, от подписания договора лучше воздержаться.

Что касается Кировского района, ситуация здесь осложняется тем, что на его территории значительную часть жилого фонда составляют ветхие и аварийные дома. А поскольку тариф на техобслуживание составляет для их обитателей около 2,5-3 руб. за кв. м. (против 10-13 руб. за кв. м. в расположенных по соседству пяти- и девятиэтажках), они становятся неинтересны для управляющих компаний, которые рассчитывают нажиться на собственниках жилья и потому «подгребают» под себя исключительно те дома, чье содержание не требует особых вложений. Таким образом, средства, полученные за техобслуживание, можно направить на увеличение заработной платы руководителям УК, сумма которой составляет, порой, десятки, а то и сотни тысяч рублей, и премии «особо отличившимся» сотрудникам. Благо, требовать от компаний отчета за потраченные средства, как это положено по закону, жители волгоградских многоэтажек пока не научились.

Как стало известно «ИНТЕРу», на рынок управления многоквартирными домами Кировского района Волгограда заходит сегодня ООО «Управляющая компания ЖКХ Кировского района». Корреспондент еженедельника встретился с ее гендиректором Сергеем Болотовым.

— Мы уже давно работаем на волгоградском рынке коммерческой недвижимости, — уточнил Сергей Болотов, — и имеем достаточный практический опыт: от выбора и формирования земельного участка до строительства и сдачи «под ключ» объектов коммерческой недвижимости. Нашими заказчиками являются коммерческие структуры Волгограда и области, физические лица. Компания уже имеет в своем штате службы главного инженера и главного энергетика, службу независимого технадзора и службу по строительству, отделы по управлению коммерческой недвижимостью и брокериджа. Открытие нового направления по эксплуатации и обслуживанию сектора ЖКХ — это дополнительный вид работ, к которому мы готовы. Тем более что ООО «УК ЖКХ Кировского района» не придется дополнительно брать в свой штат специалистов, необходимых для того, чтобы осуществлять техобслуживание домов. Тем самым будут экономиться денежные средства собственников жилья, которые расходовались бы в этом направлении.

Сергей Болотов убежден, что работать на рынке управления жильем можно гораздо эффективнее, чем это делается сегодня. Причем, работать, соблюдая принцип социальной ответственности бизнеса, то есть, получать прибыль не за счет средств жильцов, а облегчая бремя их расходов на содержание и ремонт общедолевого имущества. В частности, выступая в качестве УК, компания может привлечь денежные средства, которые ежегодно выделяются в рамках федерального закона «О фонде содействия реформированию ЖКХ» (на 2010г. запланировано более 700 млн руб.). Главное здесь — грамотно обосновать необходимость капремонта жилого дома и доказать необходимость его включения в эту программу.

По словам Сергей Болотова, в штате ООО «УК ЖКХ Кировского района» работают юристы, которые готовы это сделать. Как и обеспечить прозрачность работы компании, вплоть до создания жилкомиссии из числа опытных строителей-жильцов каждого дома. Что касается коммерческих проектов, которые позволят зарабатывать дополнительные средства на содержание дома и благоустройство прилегающей территории, снизив оплату за техобслуживание, то для их выполнения компания располагает собственными денежными средствами от управления коммерческой недвижимостью.

Что же, можно надеяться, что с приходом ООО «УК ЖКХ Кировского района» у его жителей не останется поводов для жалоб на обслуживающую организацию.

Что касается проблем с двойными квитанциями, подробную информацию и разъяснения можно получить по телефонам городского департамента ЖКХ и ТЭК: 38-08-74, 38-10-51.

Виктор ОЛЕЙНИК,
«ИНТЕР»-пресс